結論
資金計画の起点は売却価格ではなく「手残り」です。売却価格からローン残債と諸費用を引いた額が、実際に住み替えに使えるお金です。ここを混同すると、計画が数百万円単位でずれます。
当てはまるのは、今の家を売って住み替えることを検討している場合です。
例外：今の家を売らずに賃貸に出す場合、この記事の計算式は使えません。家賃収入と経費の見通しが必要になります。
この記事で扱わないこと
- 譲渡所得税の税額計算。売却益が出た場合に税金がかかる可能性がありますが、金額の計算も、控除制度が使えるかどうかの判断も、この記事では行いません。必ず税務署または税理士にご確認ください
- 個別の金融商品・保険商品の推奨
- 年金受給額の試算（ねんきん定期便・ねんきんネットでご確認ください）
- 相続を前提とした資産設計
手残りの計算式
この順序で計算します。
売却見込額
− ローン残債
− 売却の諸費用
− 税金（可能性がある場合。金額は専門家に確認）
─────────────────
= 手残り
手残り ＋ 手元資金 ＝ 住み替えに使える総額
ステップ1：売却見込額を、幅で把握する
1社の査定額だけで決めないでください。査定額は会社によって差が出るため、複数社の査定を取って「上限と下限の幅」を知ることが目的になります。
計画は下限側の金額で立ててください。上限で計画を立てると、実際に売れたときに足りなくなります。
ステップ2：ローン残債を確認する
金融機関から届く返済予定表、または残高証明書で確認します。ネットバンキングで確認できる場合もあります。
「あと数年で終わるはず」という記憶ではなく、書面の数字を使ってください。
ステップ3：売却の諸費用を引く
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| 費目 | 内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売買価格が400万円を超える場合、売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税が宅地建物取引業法上の上限 |
| 印紙税 | 売買契約書に貼付 |
| 抵当権抹消費用 | ローンが残っている場合 |
| 測量・境界確定費用 | 必要な場合 |
| 家財の処分費用 | 実際にはこれが大きくなることがあります |
| 引越し費用 | 仮住まいを挟む場合は2回分 |
ステップ4：税金の可能性を確認する（金額は確定させない）
売却益が出た場合、譲渡所得税がかかる可能性があります。控除の制度もありますが、適用できるかどうかは所有期間・居住実態・過去の適用歴などの個別条件によります。
この段階でやるべきことは、金額を出すことではなく「かかる可能性があるかどうか」を確認することです。
確認先：
- 所轄の税務署（無料で相談できます）
- 税理士
- 自治体で実施している無料税務相談
不動産会社の担当者の説明を、そのまま最終判断にしないでください。税務の判断は税理士の領域です。
住み替え後に資金が尽きないかを確認する
手残りが分かったら、次は「その後の毎月」を見ます。購入できるかどうかより、購入した後に暮らせるかどうかの方が重要です。
収入側
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| 項目 | 確認方法 |
|---|---|
| 公的年金 | ねんきん定期便／ねんきんネット |
| 企業年金・iDeCo等 | 各制度の通知 |
| 就労収入 | いつまで続ける見込みか |
| その他 | 家賃収入など |
支出側（住み替え後）
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| 項目 | 戸建てへ | マンションへ | 賃貸へ |
|---|---|---|---|
| 住居費 | 固定資産税・保険・修繕積立 | 管理費・修繕積立金・固定資産税 | 家賃・共益費・更新料 |
| 光熱費 | 面積で変わる | 面積で変わる | 面積で変わる |
| 医療・介護 | 年齢とともに増える | 同左 | 同左 |
| 生活費 | 立地で変わる（車の有無） | 同左 | 同左 |
マンションに住み替える場合、管理費・修繕積立金は一生続く固定費です。しかも将来値上がりする前提で計画されているのが通常です。現在額ではなく、値上げ後の額で試算してください。
確認する3つの数字
- 毎月の収支 ── 年金等の収入から、住居費を含む支出を引いた額
- 手元に残る資金 ── 住み替え後に残る預貯金
- 不足が出る場合、いつまで持つか ── 毎月の赤字額で、手元資金を割った年数
3つ目が最も重要です。毎月赤字でも、手元資金で20年持つなら成立する場合があります。逆に、収支が黒字でも手元資金がゼロなら、突発的な支出に対応できません。
退職金の扱い
退職金を住み替えに使ってよいかは、手元にいくら残すかで決まります。
考えておく必要があるもの：
- 医療・介護で必要になる可能性のある資金
- 住み替え先でも発生する修繕・更新の費用
- 配偶者が一人になった場合の生活費
- 想定外の支出への備え
「使ってよい額」を先に決めてから、住み替えの予算を組んでください。予算に合わせて手元資金を削る順序にすると、備えが薄くなります。
資金計画シート
売却想定額・ローン残債・退職金・年金を入れると、手残りと住み替え後の月次収支を計算します。印刷できます。メールアドレスの登録は不要です。
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