中古マンションの管理費・修繕積立金で確認すべきこと

結論

修繕積立金は、現在の金額ではなく「将来いくらまで上がる計画になっているか」で見ます。今が安い物件ほど、値上げ幅が大きいことがあります。

当てはまるのは、中古マンションの購入を検討している場合です。

例外：新築時から均等積立方式を採用している物件では、当初から金額が高い代わりに大幅な値上げが起きにくい設計になっています。この場合、現在額での比較が成り立ちます。

用途がまったく別で、不足したときの影響も違います。

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問題が起きるのは修繕積立金の側です。積立が不足したまま大規模修繕の時期が来ると、区分所有者から一時金を集めることになります。数十万円から百万円単位の請求が突然来る、というのがこの形です。

写真スロット

マンションの駐輪場またはゴミ置き場。物件が特定されない角度で。

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放置自転車が積み上がっていないか。管理組合が機能しているかが最も分かりやすく出ます。

多くのマンションが、当初は低く設定して段階的に値上げする「段階増額積立方式」を採っているためです。

新築販売時に月々の負担を小さく見せる狙いで、修繕積立金を低く設定します。その分は、築年数が進むにつれて値上げすることで回収する計画になっています。

つまり、築15年の物件で修繕積立金が極端に安い場合、次の2つのどちらかです。

どちらであっても、購入後に負担が増えます。現在額の安さは、判断材料としてはマイナスに働くことがあります。

内見では分かりません。必ず書類で確認してください。仲介会社を通じて管理会社に開示を依頼できます。

見るのは次の3点です。

「総額」と「1戸あたり」の両方を見てください。総額が大きく見えても、戸数で割ると少ないことがあります。

計画上の必要額に対して残高が足りているかは、長期修繕計画書と突き合わせて確認します。

これまで計画どおりに修繕が実施されてきたかが分かります。

計画にあった工事が先送りされている場合、その分の劣化が蓄積しています。先送りは、資金不足か、管理組合の意思決定が機能していないかのどちらかを示します。

滞納が多い物件は、実際に使える資金が計画より少なくなります。

滞納額と、滞納している戸数の両方を確認してください。特定の1戸が長期滞納しているのか、多くの戸が少しずつ滞納しているのかで意味が変わります。

最も情報量が多い書類です。次のような内容が読み取れます。

値上げ提案が否決されている記録があれば、要注意です。必要性は認識されているが合意できていない状態で、将来の一時金徴収の可能性が高まります。

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状態	見方
長期修繕計画があり、計画どおり修繕が実施され、積立残高も計画に沿っている	健全。現在額での比較が成り立つ
長期修繕計画はあるが、値上げがこれから大きく予定されている	値上げ後の金額で家計を試算する
修繕が先送りされている、または値上げが否決されている	購入後の一時金徴収を想定しておく
長期修繕計画そのものがない	判断材料がない。慎重に

60代の住み替えでは、この費用が年金収入から一生続きます。購入価格が安くても、月々の固定費が高ければ総負担は逆転します。購入価格と管理費・修繕積立金は、必ずセットで比較してください。

執筆者

河田邦昭かわたくにあき

1987年生まれ。千葉県で育ち、東京都を経て現在は神奈川県在住。戸建てとマンションの両方を購入し、県をまたぐ住み替えを2度経験しています。不動産・税務の資格は持っていません。