結論
住み替えは、決断から入居まで通常1年前後かかります。最も時間がかかるのは物件探しではなく、荷物の整理です。ここを最初に始めてください。
当てはまるのは、今の家を売って住み替える場合です。
例外：買取業者への売却を選ぶ場合、売却期間が大幅に短縮されます。ただし価格は市場での売却より低くなるのが通常です。
この記事で扱わないこと
- 特定の不動産会社・業者の推奨
- 売却期間の保証（市況・物件条件で大きく変わります）
- 税務・法務の手続き判断
全体像
12か月前 方針を決める・維持費を試算する
10か月前 査定を取る・売却の見通しを立てる
9か月前 住み替え先の条件を整理する
8か月前 ★荷物の整理を開始する（最重要）
6か月前 売却活動を開始する
4か月前 住み替え先を具体的に検討する
2か月前 売買契約・住み替え先の契約
1か月前 引越しの手配・各種手続き
当月 引き渡し・引越し
8か月前の項目に★を付けているのは、ここが計画の成否を分けるためです。
12か月前：方針を決める
やること
- 今の家の維持費を20年分試算する
- 住み替えるかどうかの判断材料を揃える
- 配偶者と方針を共有する
やらないこと
- 物件を見に行く（判断が感情に流れます）
- 不動産会社に相談する（まだ早い）
▶ 戸建て維持費シミュレーター ▶ 住み替える人・住み続ける人を分ける6つの条件
ここで「住み替えない」という結論になることもあります。それも正しい結果です。
10か月前：査定を取る
やること
- 複数社に査定を依頼し、価格の幅を知る
- ローン残債を書面で確認する
- 手残りを計算する
この段階で手残りが分かると、以降の判断がすべて具体的になります。逆に、手残りが分からないまま物件を見ると、予算が決まらず時間だけが過ぎます。
▶ 今の家がいくらで売れるか把握する方法 ▶ 住み替えの資金計画
9か月前：住み替え先の条件を整理する
やること
- 5つの選択肢のうち、資金と健康状態で成立するものを絞る
- 譲れない条件と、譲れる条件を書き出す
- 候補地域を実際に歩いてみる
「歩いてみる」を飛ばさないでください。地図と物件情報だけでは、坂の勾配も、スーパーまでの実際の歩きやすさも分かりません。
▶ 60代の住み替え先5パターン比較 ▶ 車を手放しても暮らせる家の条件
★8か月前：荷物の整理を開始する
住み替えで最も時間がかかる工程です。
30年以上住んだ家の片付けは、物理的な作業量より判断の回数が問題になります。「捨てる／残す」の判断を数千回繰り返すことになり、体力より先に判断力が尽きます。
目安として、想定の2倍の期間を見てください。
進め方の原則：
- 使っていない部屋から始める（判断が軽い）
- 1日1か所、時間を区切る（一気にやると続かない）
- 迷ったものは保留箱に入れ、先に進む（判断を止めない）
- 写真・手紙などの思い出の品は最後に回す（最も時間がかかる）
6か月前：売却活動を開始する
やること
- 不動産会社と媒介契約を結ぶ
- 売却価格を決める
- 内見の受け入れを始める
売却期間は読めません。1か月で決まることも、1年かかることもあります。この不確実性を前提にスケジュールを組んでください。
4か月前：住み替え先を具体的に検討する
やること
- 候補物件の内見
- マンションの場合、管理費・修繕積立金と長期修繕計画の書類確認
- 住宅ローンを使う場合、金融機関への事前相談
▶ 住み替え先の内見で必ず見る20項目 ▶ 中古マンションの管理費・修繕積立金で確認すべきこと
2か月前：契約
やること
- 売買契約（売却・購入）
- 住宅ローンの本申込み
- 税金がかかる可能性の有無を、税務署または税理士に確認する
最後の項目を忘れないでください。契約後に確認すると、選べたはずの選択肢がなくなっていることがあります。
1か月前：手配と手続き
やること
- 引越し業者の手配（繁忙期は早めに）
- 電気・ガス・水道・インターネットの移転手続き
- 郵便物の転送届
- 新居の採寸（カーテン・照明・家電）
当月：引き渡し・引越し
やること
- 決済・引き渡し（ローン完済と抵当権抹消がある場合は同日に処理）
- 引越し
- 住民票の異動と、各種住所変更
逆算表（印刷用）
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| 時期 | やること | 完了 |
|---|---|---|
| 12か月前 | 維持費の試算・方針の共有 | □ |
| 10か月前 | 複数社の査定・残債確認・手残り計算 | □ |
| 9か月前 | 選択肢の絞り込み・候補地を歩く | □ |
| 8か月前 | 荷物の整理を開始 | □ |
| 6か月前 | 媒介契約・売却活動の開始 | □ |
| 4か月前 | 住み替え先の内見・書類確認 | □ |
| 2か月前 | 売買契約・税務の確認 | □ |
| 1か月前 | 引越し手配・移転手続き | □ |
| 当月 | 決済・引き渡し・引越し | □ |
この表のとおりに進まなくても問題ありません。売却期間は読めないため、ずれるのが通常です。守るべきなのは順序であって、月数ではありません。