結論
資金に余裕がない場合、売り先行が原則です。買い先行は、今の家が売れなかったときに退路がなくなります。
当てはまるのは、今の家を売って次の家を買う住み替えの場合です。
例外：住宅ローンの残債がなく、新居の購入代金を売却代金に頼らず用意できる場合は、買い先行の利点が大きくなります。この場合は買い先行を選ぶ合理性があります。
この記事で扱わないこと
- 特定の不動産会社・買取業者の推奨
- 売却価格の予測
- 税務の判断（税務署・税理士にご確認ください）
2つの進め方の違い
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| 売り先行 | 買い先行 | |
|---|---|---|
| 順序 | 売ってから買う | 買ってから売る |
| 資金 | 手残りが確定してから動ける | 一時的に二重の負担が生じる |
| 価格交渉 | 売却で足元を見られにくい | 売り急ぎ、値下げしやすい |
| 仮住まい | 必要になることが多い | 不要 |
| 新居選び | 期限に追われることがある | じっくり選べる |
| 最大のリスク | 仮住まいの費用と手間 | 売れないまま支払いが続く |
売り先行が原則である理由
住み替えの資金は、実際に売れるまで確定しないからです。
査定額は「このくらいで売れるだろう」という見込みであって、確定額ではありません。買い先行で新居を決めてしまうと、その見込みを前提に支払いの約束をすることになります。
実際の売却額が見込みを下回った場合、差額をどこかから用意しなければなりません。60代では、追加の借入という選択肢が現役世代より狭くなります。
売り先行で起きること
- 売却が決まってから引き渡しまでの間に、新居を探すことになる
- 間に合わなければ仮住まいに入る
- 仮住まいの費用と、引越し2回分の費用が発生する
これらは「費用と手間の問題」です。金額は事前に見積もれます。
買い先行で起きること
- 新居の支払い（ローンまたは現金）が始まる
- 今の家のローンが残っていれば、二重の支払いになる
- 固定資産税・管理費なども2軒分かかる
- 売却が長引くほど、この期間が延びる
これは「いつ終わるか分からない問題」です。事前に上限を見積もれません。この差が、原則を分けます。
買い先行を選んでよい条件
次のすべてを満たす場合、買い先行に合理性があります。
- 今の家に住宅ローンの残債がない
- 新居の購入代金を、売却代金に頼らず用意できる
- 今の家が売れるまで、二重の維持費を払い続けられる
- 売却まで1年かかっても、生活が成り立つ
4つ目を軽く見ないでください。「3か月もあれば売れるだろう」という前提で始めて、1年かかることは珍しくありません。特に、駅から遠い、面積が大きい、築年数が古い物件は時間がかかります。
折衷案
買取保証を使う
一定期間内に売れなかった場合、不動産会社が買い取ることをあらかじめ約束する仕組みです。
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| 利点 | 注意点 |
|---|---|
| 売却の期限が確定する | 買取価格は市場価格より低くなるのが通常 |
| 買い先行に近い動き方ができる | 取り扱っていない会社がある |
| 仮住まいを避けやすい | 買取価格を事前に確認する必要がある |
買取価格がいくらになるかを、契約前に必ず確認してください。「売れなければ買い取ります」という言葉だけで判断せず、金額を書面で確認します。
引き渡し猶予を交渉する
売買契約後、引き渡しまでの期間を長めに設定してもらう方法です。
その期間に新居を探して入居できれば、仮住まいを挟まずに済みます。ただし買主の都合次第なので、確実な方法ではありません。買主が転勤などで急いでいる場合は交渉できません。
仮住まいを前提に組む
最も確実です。仮住まいの費用をあらかじめ資金計画に入れておけば、想定内の支出になります。
見込んでおくもの：
- 仮住まいの家賃（期間は長めに見積もる）
- 敷金・礼金・仲介手数料
- 引越し費用2回分
- 荷物の一時保管費用
判定
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| 状況 | 進め方 |
|---|---|
| ローン残債がある | 売り先行。買い先行は選択肢に入れない |
| 残債はないが、新居の資金を売却代金に頼る | 売り先行 |
| 資金に余裕があり、売却まで1年待てる | 買い先行も可 |
| 仮住まいを避けたいが、資金に余裕はない | 売り先行＋買取保証、または引き渡し猶予の交渉 |
▶ 住宅ローンが残っている家から住み替える手順 ▶ 住み替えのスケジュール：1年前からの逆算表 ▶ 今の家がいくらで売れるか把握する方法